“借名买房”的法律风险 梧州廖律师

“借名买房”的法律风险  梧州廖律师

借名买房，是指房屋的实际买房人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的一种现象。例如，近年来随着大中城市人口膨胀，推动当地房价水涨船高。政府机关为因应房市过热对经济的损害，制定了房屋限购政策，符合相关限购资质的主体才具有购房资格。许多人通过“借名买房”的方式绕过政策规则，由他人对房屋予以代持。

但是，“借名买房”作为一种游走在法律规定边缘的行为，不可避免地存在许多难以预料的法律风险。许多实际购房人都对此视而不见或者轻信避免，事实却并非如此。

借名购房，使得房产登记人并非实际的房屋所有权人。根据物权变动的公示公信原则，为避免给交易相对人带来不可预见的损害，维护交易安全和稳定，物权的所属应当进行公示。动产以其占有为公示，不动产的公示方式即是登记。

当事人基于对财产权属公示的信赖而为的交易行为，应当受到法律的保护，比如善意取得制度。而对于借名购房，实际买房人并不是登记的权利人，即使其事实上对该房屋占有、管理和使用，也不是法律上适格的处分人。被借名人如果擅自处分该房屋，如设定抵押、出售等，如果向对方符合善意取得的要件，法律会偏重保障交易安全和善意相对人的利益，不会仅因其非事实权利人，无权处分而判定该物权变动无效。

因此，借名购房如果发生纠纷，通常会陷入这样的境地：法律保护当事人之间合法的意思自治的合意，即双方借名购房的约定，但法律更保障交易安全，保障善意相对人基于物权公示公信力产生的信赖利益，以维持社会的稳定。

（1）钱房两空的风险

如果借名购房后，被借名人反悔，即使当事人留有足够充分的证据证明借名购房事实存在，也为其自身带来诸多不必要的麻烦，更有甚者如无法证明借名购房事实的存在，实际买房人自身权利得不到保障，导致钱房两空，上述案例就是典型的代表。

（2）拿不到房的风险

如果所购房屋为保障性住房，实际买房人实际上并不符合购房条件，即使被借名人认可借名购房事实，实际买房人也不可能取得该房屋的所有权。

（3）收不回房款的风险

如果被借名人擅自出售房屋，交易相对方为善意且已经办理变更登记的情况下，实际买房人不可能要求取消交易拿回房屋，即使证明了借名购房事实存在，也只能要求被借名人承担相应责任。

（4）钱房两失的风险

如果被借名人擅自在该房屋上设定他项权利，如抵押权等，在他项权利人为善意的情况下，实际买房人如果要求确认权属，通常需要排除他项权利；更甚之，如果抵押权人按照法律规定和抵押权登记实现抵押权，实际买房人的权利将受到重大影响。

（1）失去购房资格的风险

如果购需要的是被借名人的资格、条件以享受优惠，借名购房后被借名人通常丧失了再次享受该优惠条件的机会，如部分城市的首套房优惠政策，抽签摇号所取得的序位等。

（2）承担银行按揭还款的风险

如果实际买房人非全款购买该房屋，而是办理了按揭手续，在实际买房人不履行按揭还款义务的情况下，实际上是对被借名人的信用产生影响，甚至银行会直接向被借名人要求还款。

（3）自身财产损失的风险

如实际购买人无力还款，房价降低，如果被借名人未偿还到期债务，债权人向法院申请强制执行，法院在查明被执行人财产时，将会把该房产、被借名人的其他财产都列为被执行财产，引发被借名人自身的财产被执行的风险。

（4）亲密关系破裂的风险

实际买房人与被借名人通常关系较为密切，法院审理的借名购房纠纷中甚至多有亲属关系，因此双方基于信任，很多未签书面协议或者协议约定并不明确。导致实际买房人的法律风险增加。除了对当事人本身财产权利的损害以外，亦是对双方感情的破坏，从亲人变仇人的亦占相当比例。